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聂梅生:养老地产成为金融行业下一个发力点

2015-11-20 09:57| 发布者: admin| 查看: 811| 评论: 0|来自: 枫网

       2015年,有几个关键词,值得谨记,互联网+,地产金融,服务,一个极大的冲击了传统的房地产行业,一个为困境中的开发商提供了多元化的融资渠道,一个是巨大的蓝海市场。而这三者又有着千丝万缕的联系。互联网+房地产,开发商运营互联网工具,在地产金融领域进行创新,一系列P2P产品进入市场,而这些金融产品实际上仍要服务于房地产,此外,基于社区的物业服务、养老地产,也成为金融行业下一个发力点。那么,养老地产与金融该怎么结合呢?


       养老地产,在中国地产领域并陌生,这个被很早就发现的蓝海市场,至今仍未找到一条适合大众企业的商业模式和盈利模式。全联房地产商会创会会长聂梅生自2009年开始着手中国的养老产业,做清朋华友学子园3年,运用轻资产,引入众筹,实现土地和融资成本趋于零。

       轻资产如何使养老地产变轻?养老建房如何引入众筹模式?养老地产又如何打破盈利瓶颈?养老地产与金融如何相结合?此外,对于2015年中国房地产市场的总结以及2016年的楼市预判,有相关媒体在“中国不动产金融年会2015”现场专访了聂梅生女士。

互联网金融关键是风险管控

问:互联网金融对于传统金融的冲击很厉害,会重构这个市场吗?

聂梅生:过去的融资工具基本是银行,抵押才能贷款,现在变成了无抵押贷款,对传统金融业务冲击肯定很厉害。但问题是,银行是被动接受还是主动应变,在开始阶段肯定是抗拒,不过现在有不少银行在主动创新金融业务,尝试互联网金融,诸如消费众筹、订单众筹。

问:目前,不少房企推出了P2P这种类型的互联网金融产品,您怎么看?能够在市场中成长起来的关键是什么?

聂梅生:P2P还处于比较模糊的地带,政府虽然在规范,但并未完全禁止,仍在博弈阶段。P2P的成长不完全取决于政府的政策规范,还在于市场的探索,一些具有风险管控能力的P2P公司或者是产品能够成长起来。因此,风控是关键。

问:您怎么看待众筹建房?最大的难点是什么?

聂梅生:政策的规范。在养老领域,众筹的模式是比较清晰的,押金或是会员费的形式。在消费领域的众筹,政府也是允许的,但不允许进入股权层面。因此,现在的众筹建房就要看是否能够摆脱股权众筹?

问:您的团队在养老领域也有资本化的尝试,例如刚刚成立的清朋华友GP基金,这个基金是如何运作的?

聂梅生:这是中国第一个专注于养老的GP基金,由20个价值投资人共同发起,已经筹备两个月,第一期募资已经到了可以启动的程序,我们预计第一期募集2亿,第二期募集2亿。各家任投2千万,选投5千万。GP基金的投资方式与普通基金相似,只占项目投资的10%,第二部分是众筹,第三部分是机会投资人,第四部分是企业债,再加上开发商的自由资金,2亿元大概可以撬动20个项目。

问:清朋华友的融资平台一个是GP众筹的B平台,一个是用户众筹的C平台,两则有哪些不同?如何形成优势互补?

聂梅生:B平台主要起到资金的管理和引投作用,严格按照国家监管去募集资金,然后投资项目,当项目落实后,进行第二轮的客户众筹。客户众筹又分为两个部分,一个是客户众筹后直接进行项目的开发建设。第二是客户的众筹不进入项目,作为一种消费众筹存在。GP资金的回报率一般在10%—15%之间,甚至是15%之上。


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